A continuación explicamos que ocurre cuando el arrendatario intenta alargar el mayor tiempo posible su estancia en el inmueble impidiéndole al arrendador notificarles a través de burofax el requerimiento de pago previo a la demanda de desahucio.

En muchas ocasiones para que no conste que el arrendatario a recibido el burofax, éste no le abre al cartero o no acude a la oficina de correo para retirarlo.

Sobre este particular, el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio  con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de presentar la demanda, el arrendatario no tendrá derecho a enervar el desahucio. En otras palabras, lo que el arrendatario pretende es dilatar la presentación por parte del arrendador de la demanda de desahucio o bien que se presente la misma sin haberse notificado el requerimiento en los términos antedichos para de esa forma tener posibilidad de enervar el desahucio pagando las rentas debidas hasta ese momento.

En relación con la forma de llevar a cabo el requerimiento regulado en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la jurisprudencia ya era pacífica en cuanto a la no exigencia de ninguna forma especial, pidiéndose que el requerimiento fuera fehaciente, sin ser necesario comunicarlo por conducto notarial sino simplemente mediante burofax o telegrama con acuse de recibo. Ahora bien, sí se exige que el requerimiento sea recibido por el arrendatario, salvo que por causas únicamente imputables a él no se haya podido llevar a cabo.

En el caso de la sentencia del Tribunal Supremo anteriormente mencionada, el requerimiento del arrendador efectuado mediante burofax no pudo ser entregado al arrendatario con aviso para que lo recogiera en la oficina de Correos. Sin embargo, el arrendatario no acudió a retirar el burofax, siendo la única causa del desconocimiento del requerimiento su propia pasividad.

La sentencia del Tribunal Supremo  establece  los siguientes casos:

¨El procedimiento que emplea la parte arrendadora reúne dicho requisito , en referente al burofax es un instrumento ideal que acredita el contenido literal de la comunicación enviada, la identidad del remitente, del destinatario, del domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Si la forma en que se practicó el requerimiento es suficiente para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y «dejado aviso».

El burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o  que esté  ausente por razones justificadas. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

En el supuesto de que se establezca el juicio, el arrendatario tiene conocimiento de que se halla en una situación de morosidad debido al impago de las doce mensualidades de renta objeto de la reclamación del proceso y sometido a ser demandado judicialmente.  Sabiendo anteriormente que le había sido remitida una notificación a través de un burofax  por medio del servicio de correos; y haberse negado a recogerla.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita del destinatario,  la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, sin que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

La conclusión es clara y rotunda:  un requerimiento dirigido a la dirección correcta del arrendatario y que se niegue a ser recogida por el mismo por pasividad o voluntad, cumplirá la función de notificación pretendida por el arrendador, con los efectos legales de que el arrendatario no podrá enervar el desahucio.

19 de Diciembre 2022