Para poder vender una vivienda o local debemos ser sus propietarios y en caso de haber más de uno hay que tener consenso con los demás copropietarios. No se puede ser usufructuario, sino que debemos tener la nuda propiedad.  Teniendo que estar inscrito la vivienda o local en el Registro de la Propiedad  a efectos de facilitar los trámites de su venta a un tercero.

Es importante distinguir entre la venta de la nuda propiedad, el traspaso de un local de negocio con una actividad en activo o en curso y cuando tenemos un local alquilado.

  • Local de negocio vacío: ser propietario y estar al corriente de pago de los impuestos.
  • Local de negocio alquilado: respetar las condiciones del contrato de arrendamiento
  • Traspaso de negocio y propiedad: cuando somos propietarios y  titulares de una licencia de actividad del local y está en activo, debemos consultar con el órgano competente de la administración para saber  que trámites se necesitan para poder hacer el traspaso de la actividad.
  • Cédula de habitabilidad: debemos tener cédula de habitabilidad en vigor y, en caso contrario, hacer constar que la misma está en trámite en todos los documentos que firmemos con los compradores, tanto en la reserva como arras y contrato privado de compraventa, así como en la escritura notarial.
  • Certificado eficiencia energética.
  • Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad: lo deberemos solicitar a la comunidad de propietarios en caso de que nuestra finca tenga división horizontal. Es importante verificar que obligaciones tiene el local dentro de la comunidad de propietarios y si es de la comunidad ordinaria o hay una subcomunidad con parking.
En cuanto a los Impuestos, se ha de estar al corriente de pago. Se deberá solicitar el comprobante del pago del IBI, y si la compraventa se hace en el año en curso, es importante especificar la parte proporcional que le corresponde a cada parte. En caso de no estarlo se ha de llegar a un acuerdo de pago con el comprador dejando constancia en la escritura.

Hay ocasiones en la que nos encontramos con que el comprador quiere subrogarse en la hipoteca que tenemos en curso, que quiera liquidarla o que desee formalizar una nueva con otra entidad. Se nos puede dar los siguientes casos:

  • Subrogación: deberá hacerse todos los trámites con la entidad bancaria, formalizando en el mismo momento de la compraventa la subrogación de la hipoteca o la novación.
  • Cancelación de la hipoteca:  informar a nuestro acreedor hipotecario (el banco) a efectos de que el mismo día en el que se realice la compraventa pueda emitir el certificado de cancelación de cargas hipotecarias de la finca y llevarlo ante el Registro de la Propiedad para su cancelación.
  • Formalización de una nueva hipoteca: informar al Banco y, con la transferencia del comprador, emitir posteriormente el certificado de cancelación de cargas hipotecarias y la petición de cancelación ante el Registro de la Propiedad. En el mismo acto el comprador formalizará su hipoteca con la entidad bancaria que haya escogido

Viviendas o locales arrendados

El arrendador debe respetar el contrato de alquiler suscrito, respetando su duración salvo pacto en contrario de las partes. Para vender el inmueble se requiere acuerdo con el arrendatario. En caso de no haber acuerdo:

  • Revisar si en el contrato hay derechos de adquisición preferente, debiendo cumplir con lo establecido en el Art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
  • En caso de haber renunciado de forma expresa a los derechos de tanteo y retracto, debemos informar al comprador que el local está alquilado y que debe el contrato debe subrogarse.
  • En viviendas, no es una causa de resolución prevista legalmente para el arrendador. Debe entrar a vivir en el inmueble a los 3 meses desde la resolución del contrato o entrega de la posesión.

Requisitos para alquilar una vivienda o local

No hace falta ser propietario. Se puede ser usufructuario. En el supuesto de haber varios propietarios debemos tener acuerdo de disposición del inmueble. En el caso contrario, si alguno de los propietarios no está de acuerdo se solicita auxilio judicial.

Es imprescindible tener en vigor certificado de eficiencia energética y los estatutos, para saber si hay alguna limitación de uso del local o alguna prohibición de actividad.

Siempre que haya acuerdo se podrá  trasladar el pago del impuesto de bienes inmuebles al arrendatario en caso de que se acuerde expresarlo en el contrato, especificando el importe y la periodicidad.  Lo mismo ocurre con la comunidad de propietarios e impuestos y tasa de basura, etc que graven la propiedad.

No es necesario tener autorización del banco para alquilar. En caso de que haya impago de las cuotas de la hipoteca, se puede alquilar el inmueble antes de producirse el inicio del procedimiento judicial.

7 de Diciembre 2022