El 11 de septiembre de 2013 se firma el contrato de arrendamiento de la vivienda, pactando una renta mensual de 1.600€, que debían satisfacerse dentro de los cinco primeros días del mes.  La duración del arrendamiento pactada era de un año, con prórrogas anuales hasta tres años. Cumplida la prórroga con fecha 11 de septiembre de 2017, el contrato se prorrogó por un año, hasta el 11 de septiembre de 2018.

En 2019 se insta un desahucio por falta de pago, enervado por el inquilino y consignado las rentas en el juzgado. Durante los procedimientos jurídicos, el arrendador notifica al inquilino su intención de dar por resuelto el contrato.

El juzgado desestima la demanda de resolución del arrendamiento por finalización de plazo.

La demanda de resolución del arrendamiento por finalización del plazo es desestimada por el juzgado.

La audiencia provincial estima el recurso del arrendador y declara resuelto el contrato.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de febrero de 2024, desestima el recurso de casación, fundado en la invocación de falta de validez de la comunicación remitida por el demandante en julio de 2019, y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que conforme a la jurisprudencia de esta sala, “se entiende da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato», dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito». De tal forma que, como declaramos en por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento».

Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. En este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.

 Al margen de que cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda.